いいと思って申し込む人がいると、それを見て申し込む人が必ずいると言っても過言ではないのです。
不動産を売却する側に立ったら、この心理は無視できません。
売り物件の中でも、いつまでも売れないで流通している物件は、「サラシ」と業界用語で呼ばれるようになってしまいます。
サラシ物件になると、その物件は「売れない」イコール「高い」または「よくない」という評価が定着し、ますます売れなくなってしまうのです。
どのぐらい売り物件として流通していると「サラシ物件」と呼ばれるかというと、別に規定があるわけではありませんが、半年以上流通しているとサラシ物件の資格は充分にあるといえるでしょう。
ですから、もし不動産を売るはめになったら、絶対にサラシ物件にしないことが肝心です。
よく高めに売りに出しておいて、三カ月後に少し値を引いて、さらに三カ月後にまた少し値を引くという売り方をする人がいますが、一番損な売り方です。
自分が買う立場になればわかりますが、売出価格が三○万円や五○万円値下がりしたところで目を引きません。
買うほうは何百万円単位の値下がりなら、すぐにでも検討すると思いますが、何十万円ではたいして興味を示しません。
新築マンションを業者が売る場合でも同じことがいえますが、高めに売りに出して売れなかった場合、サラシ物件となり、結局は相場より安い価格で売ってしまうことになります。
それを考えれば、最初から適正な価格か、もしくはちょっと安めの価格で売りに出したほうがずっと得になるはずです。
しかし、人間は誰でも欲があるので、なかなかそうはうまく運ばないのが実情です。
ほかの業者に重ねて依頼することができません。
また、自分で買主を見つけても媒介手数料を支払う必要があります。
その代わりに業者は一週間に一度以上、依頼者に売却物件の状況報告義務があります。
なお、この報告は書面が義務付けられています。
さらに「レインズ」と呼ばれる建設大臣による指定流通機構への登録を、依頼を受けてから三日以内にしなくてはいけません。
三つの契約形態のうち、もっとも「シバリ」の厳しい形態です。
専属専任媒介契約と同じように、ほかの業者に重ねて依頼することはできません。
しか不動産を売却しようとすると、通常は不動産業者に売却を依頼します。
売却を依頼された不動産業者は物件を査定し売出価格を設定すると、売主と媒介契約を結び、売りに出します。
このとき結ぶ媒介契約には、次の三つのタイプがあります。
そのうち一つを選んで契約することになります。
し、買主を自分で探すことは専属専任媒介契約と違い自由です。
もちろんこの場合は媒介手数料は必要ありません。
業者による売主への報告義務は二週間に一度になります。
「レインズ」への登録義務はありますが、こちらは依頼してから一週間以内でＯＫです。
依頼者、業者とも、一番「シバリ」の少ない契約形態です。
依頼者はほかの業者に重ねて依頼できます。
自分で買主を見つけることも、もちろん自由です。
業者にしても依頼者への報告義務はなく、「レインズ」への登録義務もありません。
この三つの契約形態のうちどれを選ぶかというとそれぞれに一長一短があり、なかなか難しいと思う人が多いようですが、不動産会社が強くすすめることもあり、たいていは専任媒介契約をすることになるようです。
なぜかというと、一般媒介契約では、ほかの業者にも重ねて依頼するということであり、ライバルを認めることになります。
また、専属専任媒介契約だと、書面での報告義務も一週間に一度以上になり「レインズ」への登録も三日以内にしなければならないため、業務が煩雑になります。
業者側から見た専属専任媒介契約と専任媒介契約との依頼者への「シバリ」の違いは、依頼者が自分で買主を見つけた場合に手数料を取れるか取れないかの違いだけですが、そもそも依頼者が自分で買主を見つけることなどほとんどあり得ないので、業者にとっては結局専任媒介契約が一番よくなります。
一般に所有する不動産を売却しようと思い立ったときに、たいてい複数の業者に査定を依頼します。
そしてその中から一番高い査定価格を出してきた業者と専任媒介契約を結びます。
しかし、二～三カ月後に値下げを打診されて、最終的には複数の業者の査定価格の中でもっとも低い価格よりも、さらに低い価格で成約することも珍しくありません。
これは、もっともまずい売り方です。
人情として、もっとも高い査定価格を出す業者に頼みたくなる気持ちもわからないではありませんが、その業者とて、その価格で売れるなんて露ほども思っていないことが多いのです。
なぜなら、高めの査定価格で媒介契約を結ぶとき、または結んだあとに必ずこう言われるはずです。
「流通（中古）物件の場合は、多少の値引き交渉がありますので、もしそういうことがありましたら、よろしくお願いいたします」依頼者は「はい」または「そのときは考えます」と答えます。
業者は「レインズ」に情報を載せたり、『週刊住宅情報」（業者の問では「ＪＪ」と呼ばれている）に情報を載せます。
ほかの業者からの問い合わせ、または一般ユーザーからの問い合わせに対し、開口一番「多少の指値には（値引き交渉には）応じますので、検討よろしくお願いします」と口にしていることも少なくないのです。
知らぬは依頼者だけ。
これで住せっかく高く売り出したとしても、何のために高く売り出したのか、わけがわかりません。
こんなことなら最初からもう少し低い価格で売り出したほうが問い合わせも必ず多くなりますし、絶対に有利です。
それに、多少の指値に応ずると言っても、どこまで応ずるのかわかりません。
それならいっそのこと「ここまで値下げ可」と言うか、欲をかかない価格で売り出すほうが結局得になります。
不動産の売買が盛んだった頃、一般的に言って、高めに売り出すときは専任媒介、安めに売り出すときは一般媒介（以前は専属専任媒介はありませんでした）というのがなかば常識でした。
しかし、いまやこの常識は通用しなくなっています。
なぜならどこの不動産業者も売り物件をほしがっています。
ほしがっていますが、以前のようには高値での媒介は敬遠しはじめています。
いまはどの業者も安い価格での専任媒介をのどから手が出るほどほしがっているのです。
そして本当に安い売出価格で専任媒介契約を取れたら「レインズ」に載せ、ほかの業者からの問い合わせにも「現在、検討客がいます」と言ってなるべく紹介させないようにします。
言うまでもなく、自社で買主を見つければ、売主（依頼者）からだけでなく、買主からも規定の手数料である三％十六万円を受領でき、合わせて六％＋一二万円を手にすることができるからです。
これこそ知らぬは依頼者ばかりなりです。
不動産屋を儲けさせるために売り出しているようなものです。
いま一番賢い売り方は、相場より安め、しかし大幅な指値には基本的に応じないことですこんなチラシは本当か？マンションに居住していると「このマンションに住みたいお客様がいます」とか「部屋を探しているお客様がいます」などのチラシが投げ込まれることがあります。
「グッ」ときてしまいます。
だいたいこういうチラシが入るときは、そのマンションの相場が二五○○万円ぐらいのことが多いので、売ろうと思っている人は「チャンス」とばかりに売ろうとします。
契約は一般媒介にして複数社に依頼するやり方です。
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